(Bloomberg) — El mercado de bienes raíces comerciales de EE. UU. ha estado en crisis desde el inicio de la pandemia de Covid-19. Pero Community Bancorp de Nueva York nos recuerda que algunos prestamistas están empezando a ver los problemas.
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Las decisiones del banco de recortar dividendos y saldos de reservas hicieron que sus acciones cayeran un récord del 38% y arrastraron al índice bancario regional KBW a su peor día desde el colapso del banco de Silicon Valley en marzo pasado. El prestamista japonés Azora Bank Ltd. advirtió sobre las pérdidas derivadas de la inversión en bienes raíces comerciales de Estados Unidos, lo que hizo caer las acciones en el comercio asiático.
La preocupación refleja la continua caída de los valores de las propiedades comerciales y la dificultad de predecir qué préstamos específicos pueden cancelarse. Ese escenario lo prepara un cambio hacia el trabajo remoto inducido por la pandemia y un rápido aumento de las tasas de interés que han encarecido la refinanciación para los prestatarios en problemas. El inversionista multimillonario Barry Sternlicht advirtió esta semana que el mercado de oficinas se dirige a una pérdida de más de 1 billón de dólares.
Para los prestamistas, el potencial de mayores impagos es mayor ya que algunos propietarios luchan por pagar los préstamos o abandonar los edificios.
«Es un gran tema que el mercado debe tener en cuenta», dijo Harold Portwin, director de Keen-Summit Capital Partners LLC en Nueva York, que se especializa en refinanciar activos en dificultades. «Los balances de los bancos no tienen en cuenta el hecho de que hay muchos bienes inmuebles que no van a amortizarse al vencimiento».
Moody's Investors Service dijo que estaba revisando si debía reducir la calificación crediticia de Community Bancorp de Nueva York a basura después de los acontecimientos del miércoles.
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Los bancos enfrentan alrededor de $560 mil millones en vencimientos de bienes raíces comerciales para fines de 2025, según Trepp, más de la mitad de todos los préstamos inmobiliarios vencen durante ese período. Los prestamistas regionales en particular son los más afectados en la industria, y se ven más afectados que sus pares más grandes al no tener grandes carteras de tarjetas de crédito o negocios de banca de inversión.
JPMorgan Chase & Co. lanzado en abril. Según el informe, los préstamos inmobiliarios comerciales representan el 28,7% de los activos de los bancos más pequeños, en comparación con sólo el 6,5% de los prestamistas más grandes. Esa revelación provocó un escrutinio adicional por parte de los reguladores, que ya estaban en alerta máxima tras la agitación bancaria regional del año pasado.
Aunque los problemas inmobiliarios se han hecho evidentes casi cuatro años después de la pandemia, el mercado inmobiliario está en cierto modo en crisis: la incertidumbre entre compradores y vendedores sobre el valor de los edificios ha ralentizado las transacciones. Ahora, se espera que la necesidad de abordar los próximos vencimientos de deuda (y la perspectiva de recortes de las tasas de interés de la Reserva Federal) genere más acuerdos que aclaren cuánto han caído los valores.
Esas pendientes pueden ser duras. El Aon Center, la tercera torre de oficinas más alta de Los Ángeles, se vendió recientemente por 147,8 millones de dólares, una reducción del 45% con respecto a su precio de compra anterior en 2014.
«Los bancos (bancos comunitarios, bancos regionales) son muy lentos a la hora de valorar las cosas en el mercado porque no es necesario, las mantienen hasta que maduran», dijo Portwin. «Están jugando con el valor real de estos activos».
Préstamos multifamiliares
A la tensión que rodea a los prestamistas más pequeños se suma la imprevisibilidad de cuándo y dónde se producirán los préstamos inmobiliarios, y algunos incumplimientos tienen el potencial de causar estragos. New York Community Bancorp dijo que el aumento de sus tarifas estaba relacionado con el edificio y la propiedad de oficinas de la cooperativa.
Si bien las oficinas son un área de nicho para los inversores inmobiliarios, la mayor exposición inmobiliaria de la empresa proviene de los edificios multifamiliares, y el banco posee alrededor de 37.000 millones de dólares en préstamos para apartamentos. Aproximadamente la mitad de esos préstamos están respaldados por edificios con alquiler regulado, que son vulnerables a las regulaciones del estado de Nueva York promulgadas en 2019 que limitan estrictamente la capacidad de los propietarios para aumentar los alquileres.
A finales del año pasado, la Corporación Federal de Seguro de Depósitos obtuvo un descuento del 39% cuando vendió alrededor de 15.000 millones de dólares en préstamos respaldados por edificios con alquiler regulado. En otra señal de los desafíos que enfrentan estos edificios, los edificios de alquiler estabilizado de la ciudad de Nueva York con préstamos titulizados incumplieron un 4,9% en diciembre, el triple de la tasa de otros edificios de apartamentos, según un análisis de Treb. fue construido.
'Prestamista conservador'
Community Bancorp de Nueva York, que compró parte de Signature Bank el año pasado, dijo el miércoles que el 8,3% de sus préstamos para apartamentos se consideraban críticos, lo que significa que corrían un alto riesgo de incumplimiento.
«NYCB era un prestamista muy conservador en comparación con Signature Bank», dijo David Aviram, director de Maverick Real Estate Partners. «Sin embargo, dado que los préstamos garantizados por propiedades multifamiliares con alquiler estabilizado representan un porcentaje más alto del libro CRE de NYCB en comparación con sus pares, el cambio en las leyes de alquiler de 2019 podría tener un impacto más significativo».
Cada vez hay más presión sobre los bancos para que reduzcan su exposición a los bienes raíces comerciales. Aunque algunos bancos frenaron grandes ventas de préstamos el año pasado debido a la incertidumbre, ahora se espera que comercialicen más préstamos a medida que el mercado se descongela.
El Banco Imperial de Comercio de Canadá recientemente comenzó a comercializar préstamos para propiedades de oficinas en dificultades en Estados Unidos. Aunque los préstamos para oficinas en EE.UU. representan sólo el 1% de su cartera total de activos, el segmento de ganancias de CIBC se vio afectado por mayores provisiones para pérdidas crediticias.
«El porcentaje de préstamos que los bancos han incumplido es mucho menor que la cantidad de préstamos que se producirán a lo largo de 2024 y 2025», dijo Aviram. «Los bancos están expuestos a estos importantes riesgos y una posible caída de los tipos de interés durante el próximo año no resolverá los problemas bancarios».
–Con la ayuda de Sally Bakewell.
(Actualizaciones con Alerta Inmobiliaria del Banco Azora en segunda columna)
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