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El sábado entró oficialmente en vigor un nuevo conjunto de reglas que rigen cómo la mayoría de los profesionales de bienes raíces hacen negocios en Estados Unidos, y los cambios podrían alterar la forma en que los estadounidenses compran y venden casas.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la poderosa asociación comercial con 1,5 millones de miembros, aprobó las reglas como parte de un acuerdo de 418 millones de dólares en demandas antimonopolio. Las reglas apuntan a cambiar la forma en que se les paga a los agentes inmobiliarios y quién les paga. Es el mayor cambio en las reglas de la organización en al menos una generación.
En un comunicado, Kevin Sears, presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, dijo que los cambios «ayudan a empoderar a los consumidores con mayor claridad y opciones al comprar y vender una casa».
«Confío en la capacidad de nuestros miembros para prepararse y aceptar esta evolución en nuestra industria y ayudar a guiar a los consumidores en el nuevo panorama», afirmó.
Esto es lo que necesita saber:
Históricamente, no se esperaba que los compradores pagaran directamente a su corredor de bienes raíces. Esto se debe a que las comisiones del corredor de bienes raíces, tanto para el agente del comprador como para el agente del vendedor, las paga el vendedor de la vivienda.
Comités La tarifa suele ser del 5% o 6% del precio de venta de la vivienda, por lo que para una casa de $450,000, que es aproximadamente el precio medio de una vivienda en los Estados Unidos, el vendedor sería responsable de $27,000 en tarifas. Muchos expertos han mencionado Estas comisiones se incorporaron al precio de lista de las viviendas, inflando los precios de las viviendas, dijo.
Pero a partir de esta semana, los agentes vendedores ya no podrán anunciar comisiones a los agentes compradores en múltiples servicios de listado que los agentes inmobiliarios utilizan para enumerar y encontrar casas en venta y facilitar las transacciones.
Esto significa que el agente del comprador ya no puede utilizar la base de datos para buscar viviendas en función de cuánto recibirá, una práctica llamada «dirección». Lo que llevó a algunos agentes a no mostrar casas que se ajustaban a los criterios de sus clientes sólo porque el vendedor ofrecía tasas de comisión inferiores a las del mercado, afirman los críticos.
“Sin comisiones en la MLS, es más difícil guiarte, porque no puedes simplemente buscar comisiones del 3%”, dijo Tanya Munster, profesora de derecho en la Facultad de Derecho de la Universidad de Buffalo. “Aún puedes hacerlo. Llame a todos y averigüe cuál es la situación, pero eso lo hace «Más difícil».
El segundo cambio afecta a la relación entre los potenciales compradores de viviendas y los agentes inmobiliarios. Los compradores ahora deben firmar un acuerdo de representación legalmente vinculante con su agente antes de poder comenzar a recorrer casas juntos.
Estos acuerdos están diseñados para informar a los compradores de viviendas cómo su agente ganará su comisión y, si los vendedores no aceptan pagar la comisión del agente, el comprador puede ser responsable de ese pago. También está diseñado para informar a los compradores que esta comisión es totalmente negociable.
«La idea es que si los compradores se dan cuenta de que pueden negociar comisiones, y si realmente las pagan, y no el vendedor, eso podría crear un mercado más integrado y tal vez un menú de servicios en el futuro que sea mejor», dijo Norm. Miller, profesor emérito de bienes raíces de la Universidad de San Diego «Más comparable a otros países desarrollados».
Un elemento clave de estos acuerdos es que el agente del comprador no puede recibir más compensación de la que el comprador acordó inicialmente, incluso si el vendedor está dispuesto a ofrecer más.
sobre ella Sitio webLa Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios dijo que estos dos cambios «eliminaron cualquier orientación teórica, porque un corredor no recibiría más compensación al dirigir a un comprador a una lista en particular porque tenía una oferta de compensación ‘más alta'».
Una audiencia de aprobación final está programada para el 26 de noviembre, pero un juez otorgó la aprobación preliminar al acuerdo de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en abril.
Algunas casas de bolsa se han dado cuenta de que los compradores pueden sentirse nerviosos al firmar cualquier cosa que los vincule a una relación legalmente vinculante con un agente antes de comenzar a recorrer las casas. Entonces, crearon contratos a corto plazo que cubrían una semana o incluso una hora para que los compradores pudieran sentirse cómodos con el agente antes de comprometerse.
Pero Munister advirtió a los compradores que debían tener cuidado al firmar cualquier tipo de contrato legalmente vinculante sin leerlo detenidamente.
«Encontrará todo tipo de versiones diferentes de estos acuerdos que variarán de un estado a otro, de una firma de corretaje a otra. Podría terminar habiendo miles de ellos», dijo. «Me preocupa que los compradores y vendedores puedan inscribirse en algo sin pensar y luego se sorprendan cuando las cosas no sean como pensaban».
Leo Pareja, director ejecutivo de EXP Realty, una de las corredurías de bienes raíces más grandes de Estados Unidos, dijo a CNN que redactó los acuerdos de comprador de su empresa de manera simplificada para evitar cualquier posible confusión.
«Está diseñado para ser algo que un consumidor pueda leer en la entrada de su casa sin sentirse en una posición incómoda», dijo Pareja. «No necesitas un título en derecho para leerlo».
Pareja decidió difundir ampliamente sus contratos para que otras empresas pudieran utilizarlos también.
«Sólo queremos que los consumidores y los agentes tengan la menor fricción en el futuro, porque eso es lo último que necesitamos en este momento», dijo.
Algunos expertos inmobiliarios han advertido que las nuevas normas podrían tener un efecto paralizador en el mercado de compra de viviendas, ya que el número de compradores podría estar aumentando. Se espera que puedan proporcionar efectivo para pagar a sus clientes.
Pero Munister dijo que cree que los cambios ayudarán a los consumidores a largo plazo.
«Creo que lo mejor para los compradores y vendedores de viviendas es que las tasas de comisión bajen con el tiempo», dijo.
Pero todavía no está claro si el costo de comprar y vender casas en Estados Unidos se abaratará inmediatamente para la mayoría de las personas.
«Creo que con el tiempo alguien dirá: ‘Compitamos en precios'», dice Miller, de la Universidad de San Diego. «Si se trata de una empresa grande, eso podría conducir a una revolución. ¿Pero cuándo sucederá? No lo sé. «.
En el corto plazo, Miller cree que las tasas hipotecarias tendrán un mayor impacto en la asequibilidad de la vivienda que cualquier cambio de regla en particular.
La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años alcanzó recientemente el 6,49%, que sigue siendo alta en comparación con la historia reciente pero está cerca de sus niveles más bajos en más de un año.
«Esto tiene un impacto mucho mayor en la asequibilidad que cualquier cosa de lo que estamos hablando aquí», dijo Miller. «Si las tasas hipotecarias caen más, los cambios en las reglas serán poco más que ruido en la ecuación, en comparación».
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