El experto en bienes raíces comerciales describe el espacio de oficinas vacante como ‘increíble’

John Fish, director ejecutivo de Suffolk Construction y presidente de Real Estate Roundtable. David L. Ryan/The Boston Globe a través de Getty Images

a Crujido a cámara lenta Se está desarrollando en el mercado inmobiliario comercial, gracias al doble golpe del aumento de las tasas de interés y la caída de la demanda de espacio para oficinas a raíz de la pandemia de Covid-19.

John Fish, presidente de la empresa constructora Suffolk, presidente del think tank Real Estate Roundtable y ex presidente de la Reserva Federal de Boston, se unió a la que pasa Podcast para discutir los problemas que enfrenta el sector.

A continuación se presentan algunos aspectos destacados de la conversación, que se han resumido y editado para mayor claridad. haga clic aquí Para escuchar el podcast completo.

s. ¿Puede hablarnos de por qué las subidas de tipos que hemos visto son peligrosas para este sector?

R: Cuando hablas de estas grandes estructuras, especialmente en la ciudad de Nueva York, tienes todos estos edificios allí, casi cien millones de pies cuadrados de espacio de oficinas vacante. Es asombroso. Y te dices a ti mismo, bueno, ahora estamos en una posición en la que estos edificios están ocupados en un 45 %, 55 %, 65 %, dependiendo de dónde se encuentren. Y de repente, el costo de capital de mantener esos edificios casi se duplicó. Así que tienes un doble golpe. Ha reducido la ocupación, por lo que el valor ha disminuido, los ingresos se han reducido y el costo de capital ha aumentado considerablemente. Así que tienes una situación en la que el tiempo realmente afectó a la industria del desarrollo en gran medida.

El mayor problema ahora es por eso, los mercados de capitales se congelaron en todo el país. La razón por la que están congelados es que nadie entiende el valor. No podemos calificar el descubrimiento de precios porque se negociaron muy pocos activos durante este período de tiempo. Nadie entiende dónde está el fondo. Entonces, hasta que tengamos una idea del descubrimiento de precios, nunca vamos a trabajar duro.

Ahora, lo que les diría es que la luz al final del túnel llegó hace poco tiempo, en junio cuando la Comisión Coordinadora Federal, la FDIC y otros presentaron en el gobierno federal Orientación política para la industria en su conjunto. Y creo que la orientación política es muy, muy importante por dos razones. Primero, le muestra al gobierno un sentido de liderazgo en este tema porque es este tema que la gente no quiere abordar porque puede ser cancerígeno al final del día. También proporciona un sentido de dirección y apoyo a la comunidad de prestamistas y también a los prestatarios. Y al hacerlo, lo que está sucediendo ahora es claridad.

Básicamente, lo que dicen es similar a los programas anteriores de reestructuración de deuda en dificultades. Están diciendo, escuche, cualquier activo en el que tenga un prestatario calificado y tenga activos de calidad, lo dejaremos trabajar con ese prestatario para asegurarnos de que pueda recrear el valor que estaba allí en el propio activo. Y te daremos una prórroga de 18 a 36 meses, básicamente «simular y extender». mientras Qué pasó en 2009Esta fue más una propuesta de orientación a largo plazo y ya ha afectado a las SIFI (Instituciones Financieras Importantes del Sistema). Esta orientación de política ya está dirigida hacia el sistema bancario regional. ¿Y por qué digo eso porque las SIFI en este momento no tienen un libro realmente grande de deuda inmobiliaria, tal vez menos del 8% o el 7%. Mientras que los bancos regionales están en todo el país en este momento, miles de ellos probablemente poseen más del 30% al 35% y algunos tienen hasta el 40% del libro en bienes raíces. Entonces, esta guía al menos les dio a los buenos activos y a los buenos prestatarios la oportunidad de hacer ejercicio al final del día.

P: Estoestirar y fingirUna idea que me suena casi como una frase despectiva que la gente usa para este tipo de orientación de la Reserva Federal, o este tipo de enfoque para resolver este problema. Pero, ¿es esa la forma incorrecta de pensar al respecto? ¿Es «estirar y fingir» realmente la forma de sacarnos de este lío?

R: Déjame decirte esto: creo que algunos expertos financieros conocidos han dicho que esto no era importante para la macroeconomía. Y no estoy seguro de que ese sea el caso. Cuando pienso en el impacto de eso en el sistema bancario regional, principalmente en los suburbios de EE. UU., hemos tenido un retroceso del banco de Silicon Valley, hemos tenido un retraso del banco Signature, hemos visto retroceder a First Republic. Si tenemos un problema sistémico en el sistema bancario regional, las consecuencias no deseadas pueden ser catastróficas. Además, ¿qué pasará cuando los valores inmobiliarios bajen? El 70% de todos los ingresos en las ciudades estadounidenses hoy en día proviene de bienes raíces. Entonces, de repente, comienzas a demoler estos edificios y ponerlos en ejecuciones hipotecarias, el grifo financiero simplemente sale, ¿verdad? De repente, los ingresos fiscales se desplomaron. Bueno, lo que sucede es que estás hablando de los bomberos, la policía y los maestros en Main Street, EE. UU., y al final del día, nunca habíamos experimentado algo tan ruidoso como esto. Y tenemos que tener mucho cuidado de no volcar un edificio que creemos que es realmente estable.