A los inversores inmobiliarios les ha ido bastante bien en los últimos años. Pero con el aumento de las tasas de interés, las cosas pueden estar a punto de cambiar.
La Reserva Federal de EE. UU. elevó las tasas de interés de referencia en 0,75 puntos básicos el miércoles, el tercer aumento consecutivo.
Las tasas de interés más altas se traducen en pagos hipotecarios más altos, lo que no es una buena noticia para el mercado de la vivienda. Pero bajar los precios de las casas es parte de lo que se necesita hacer para controlar la inflación.
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“A largo plazo, lo que necesitamos es que la oferta y la demanda estén mejor alineadas, para que los precios de las viviendas aumenten a un nivel razonable, a un ritmo razonable, y la gente pueda comprar casas nuevamente”, dijo el miércoles el presidente de la Fed, Jerome Powell. «Tal vez en el mercado de la vivienda tengamos que pasar por una corrección para volver a ese lugar».
«Desde el punto de vista del ciclo económico, esta difícil corrección debería devolver el mercado inmobiliario a un mejor equilibrio».
Esas palabras pueden sonar aterradoras, especialmente para aquellos que han experimentado la reciente crisis financiera: el mercado de la vivienda ha pasado por una corrección muy difícil.
Pero los expertos dicen que hay buenas razones para creer que no importa cómo vayan las cosas, no será un regreso a 2008.
Estándares de préstamo más altos
Las prácticas crediticias cuestionables en la industria financiera fueron un factor importante que condujo a la crisis de la vivienda en 2008. La liberalización de la regulación financiera hizo que fuera más fácil y más rentable ofrecer préstamos riesgosos, incluso a aquellos que no podían pagarlos.
Entonces, cuando un número cada vez mayor de prestatarios no pudo pagar sus préstamos, el mercado de la vivienda estalló.
Es por eso que se promulgó la Ley Dodd-Frank en 2010. La ley impuso restricciones a la industria financiera, incluida la creación de programas para evitar que las compañías hipotecarias y los prestamistas hicieran préstamos turbios.
Los datos recientes indican que los prestamistas ya son mucho más estrictos en sus prácticas crediticias.
Según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York, el puntaje crediticio promedio para las hipotecas emergentes fue de 773 para el segundo trimestre de 2022. Mientras tanto, el 65 % de la deuda hipotecaria emergente fue para prestatarios con puntajes crediticios superiores a 760.
En su informe trimestral sobre la deuda y el crédito de los hogares, el Banco de la Reserva Federal de Nueva York declaró que «los puntajes crediticios de las hipotecas de nuevo origen siguen siendo muy altos y reflejan estándares crediticios estrictos continuos».
Propietarios en buen estado
Cuando los precios de las viviendas aumentaron, los propietarios acumularon más capital.
Según el proveedor de datos y tecnología hipotecaria, Black Knight, los titulares de hipotecas ahora pueden acceder a $ 2.8 billones adicionales en capital en sus hogares en comparación con el año pasado. Esto representa un aumento del 34% y más de $207,000 en capital adicional disponible para cada prestatario.
Además, la mayoría de los propietarios de viviendas no incumplieron sus préstamos ni siquiera en el punto álgido de la pandemia de COVID-19, ya que los cierres conmocionaron a toda la economía.
Por supuesto, fueron estos programas hipotecarios los que salvaron a los prestatarios en dificultades: pudieron pausar sus pagos hasta que recuperaron la estabilidad financiera.
El resultado se ve muy bien: la Reserva Federal de Nueva York dijo que la proporción de saldos de hipotecas a 90 días más morosos se mantuvo en 0,5% al final del segundo trimestre, cerca de una marca histórica.
Oferta y demanda
En un episodio reciente de The Ramsey Show, el presentador Dave Ramsey señaló que el gran problema en 2008 fue «un exceso de oferta masivo porque las ejecuciones hipotecarias se extendieron por todas partes y el mercado simplemente se congeló».
El colapso no se debió a las tasas de interés ni a la salud de la economía, sino a un «pánico inmobiliario».
Por el momento, la demanda de vivienda sigue siendo fuerte mientras que la oferta sigue siendo escasa. Esta dinámica podría comenzar a cambiar a medida que la Fed intente frenar la demanda elevando las tasas de interés.
Ramsay reconoce la desaceleración en la tasa de aumento del precio de la vivienda en este momento, pero no prevé una crisis como la de 2008.
«No siempre es tan simple como la oferta y la demanda, pero siempre lo es», dice.
Este artículo solo proporciona información y no debe interpretarse como un consejo. Se proporciona sin garantía de ningún tipo.
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