¿Podrán los estadounidenses volver a comprar una casa?

Cuando las tasas hipotecarias alcanzaron la semana pasada su nivel más alto en 23 años, el grito resonó en los mercados y las redes sociales: ¿Está muerta la asequibilidad de la vivienda? ¿Alguna versión del sueño americano (ser propietario de una vivienda, tener hijos, hacer barbacoas en el patio trasero) murió con ella?

La pregunta es grave porque la asequibilidad de la vivienda se ha reducido casi a la mitad desde los días de tasas de interés ultrabajas en 2021, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

La asociación dice que a la familia promedio ya le faltaban $9,000 en ingresos necesarios para comprar una casa existente promedio en agosto, y el reciente aumento en los precios desde entonces ha colocado a otros cinco millones de hogares estadounidenses por debajo del punto de referencia para calificar para un préstamo de $100,000. según Juan. Quemaduras Consultoría Inmobiliaria. Con un tipo de interés hipotecario del 3%, 50 millones de familias podrían obtener un préstamo de este tamaño. Ahora son 22 millones.

Si bien una flexibilización de los rendimientos de los bonos del Tesoro esta semana hizo que la hipoteca fija a 30 años volviera a estar por debajo del 8%, no existe una solución rápida.

El ingreso anual calificado para el precio medio de una vivienda en 2020 fue de $49,680. Ahora la cantidad es de más de 107.000 dólares, según la NAR. Redfin sitúa la cifra en 114.627 dólares.

«[These are] «Las cifras asombrosas hacen que la asequibilidad de la vivienda sea más difícil para muchas familias estadounidenses, especialmente aquellas que buscan comprar su primera casa», publicó en X el experto en mercado de bonos Mohamed El-Erian, asesor de Allianz entre muchas otras funciones.

«Es un acontecimiento muy preocupante para Estados Unidos», dijo Lawrence Yun, economista jefe de la NAR.

Según Lyon, la asequibilidad depende de tres grandes números: los ingresos de los hogares, el precio de la vivienda y la tasa hipotecaria. Dado que los ingresos han aumentado desde 2019, el mayor problema son las tasas de interés. Cuando eran bajos, enmascararon el aumento de los precios de la vivienda que comenzó a finales de 2020, ayudando a las personas que se mudaron a áreas como Florida, Austin, Texas y Boise, Idaho, a trabajar en sus antiguas ciudades desde sus nuevos hogares. Ahora, el aumento de las tasas de interés está aplastando la asequibilidad, incluso cuando los ingresos aumentan drásticamente y los precios de las viviendas se aferran en su mayoría a las grandes ganancias que lograron durante el Covid.

“Con la tasa hipotecaria actual del 8%, liquidar la hipoteca[s] El 38% del ingreso medio, dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics. La tasa hipotecaria debe caer al 5,5%, el precio medio de la vivienda debe caer un 22% o el ingreso medio debe aumentar un 28%. O una combinación de las tres variables”.

Mientras tanto, la demanda de hipotecas con tasa ajustable aumentó al nivel más alto en un año en medio de una desaceleración más amplia en las solicitudes de hipotecas.

¿Qué hay que cambiar para que la vivienda vuelva a ser asequible?

Los tres indicadores enfrentan un camino difícil para regresar a la “normalidad”, y la normalidad todavía está muy lejos de aquí. Algunos números explican por qué.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios mide la asequibilidad a través del Índice de Asequibilidad de la Vivienda, o HAI, de 34 años de antigüedad. Calcula cuántos ingresos debe tener una familia promedio para cubrir los costos de la casa actual promedio, que actualmente cuesta alrededor de $413,000, según NAR. Si el índice es igual a 100, significa que la familia promedio tiene ingresos suficientes para comprar esta casa con un pago inicial del 20%. El índice supone que un hogar quiere pagar el 25% de sus ingresos al capital y a los intereses.

El HAI promedio a largo plazo es 138,1, lo que significa que el hogar promedio suele tener un colchón del 38%. Su máximo histórico fue de 213 en 2013, tras la crisis inmobiliaria y financiera de 2008.

Actualmente, este indicador se sitúa en 88,7.

Algunos escenarios que utilizan datos de NAR ayudan a mostrar qué tan atrás estaba la asequibilidad promedio entre 1989 y 2019, y qué se necesitaría para volver a empujarla a un rango más típico, ya que el promedio nacional de 30 años cayó al 7,98% el martes.

• Si los precios de las viviendas se mantienen estables, las tasas tendrían que bajar al 3,55% para volver al promedio histórico.
• Si los precios suben un 5%, los tipos deberían bajar al 3,16%.
• Si las tasas permanecen iguales pero los ingresos aumentan un 5%, las tasas deberían bajar al 3,95%.
• Mantener la tasa hipotecaria en alrededor del 8% significa que los precios promedio de las viviendas deben caer un 35% a $265,000.
• Si los tipos se mantienen en el 8% y los precios en los niveles actuales, los ingresos deberían aumentar un 63%.

Pero estas cifras subestiman el desafío de lograr que la asequibilidad vuelva al nivel que los estadounidenses están acostumbrados a ver.

Volver a la asequibilidad que disfrutaba la gente durante las tasas de interés ultrabajas de la pandemia requerirá más que eso: el HAI alcanzó un promedio anual de 169,9 ese año, un nivel que pocos creen que volverá en el corto plazo.

La asequibilidad se ve limitada en parte porque los precios de las viviendas han aumentado un 38% desde 2020, según la NAR, pero más importante aún por el salto de las tasas de interés promedio del 3% en 2021 al 8% la semana pasada. Eso es un aumento del 167%, lo que resulta en un aumento de $1,199 en los pagos mensuales de una casa recién comprada, según NAR.

Los salarios altos son una ventaja, pero no son suficientes

El aumento de los ingresos ayudará, y el ingreso medio de los hogares ha aumentado un 16% a más de 98.000 dólares desde 2020. Pero eso no es suficiente para cubrir la brecha de asequibilidad sin dedicar una mayor proporción de los sueldos de los hogares a las hipotecas, dijo Zandi.

Doug Duncan, economista jefe de Fannie Mae, dijo que independientemente de las cifras iniciales, la dirección de la política monetaria impedirá que los ingresos resuelvan el problema de la vivienda. Duncan dijo que la Reserva Federal está aumentando las tasas de interés precisamente porque cree que los salarios están creciendo lo suficientemente rápido como para impulsar la inflación post-Covid. Dijo que las ganancias salariales año tras año cayeron al 3,4% en los últimos datos del mercado laboral y que la Reserva Federal quiere que el crecimiento salarial sea menor.

La presión a la baja sobre los precios de la vivienda podría ayudar, pero no parece que vayan a caer significativamente. Incluso si los precios de la vivienda bajan, esta tendencia no será sostenible a menos que Estados Unidos construya millones de viviendas adicionales.

Después de que los precios se dispararon desde 2019 hasta principios de 2022, habría sido fácil suponer que se produciría una corrección importante de precios, pero eso no sucedió. En la mayoría de los mercados, los precios están empezando a subir ligeramente. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios, el precio medio de una vivienda existente cayó más de 35.000 dólares a finales de 2022, pero ha aumentado 45.000 dólares desde su mínimo de enero.

No hay suficientes viviendas nuevas en Estados Unidos

La razón principal es que hay muy pocas casas a la venta, lo que hace que las leyes de la oferta y la demanda no funcionen con normalidad. Incluso cuando la demanda se ve afectada por problemas de asequibilidad, los compradores tienen que competir por muy pocas viviendas, lo que mantiene los precios cerca del equilibrio.

«Los boomers están haciendo lo que dijeron que iban a hacer. Están envejeciendo en el lugar», dijo Duncan. «Y la Generación X ya está atrapada en hipotecas del 3%. Así que depende de los constructores».

Darryl Fairweather, economista jefe de Redfin, dijo que los constructores son un problema. Han aumentado las ganancias este año y el ETF de BlackRock que rastrea la industria ha subido un 41%, pero Fairweather dijo que apenas han comenzado a abordar la escasez de viviendas a largo plazo que Freddie Mac estimó en 3,8 millones de viviendas antes de la pandemia, una cifra que de Es probable que crezca a partir de entonces.

Dijo que las empresas constructoras comenzaron a trabajar en 692.000 nuevas viviendas unifamiliares sólo este año, y 1,1 millones de ellas incluyen unidades residenciales y apartamentos. Añadió que se necesitarían aproximadamente cuatro años para construir suficientes viviendas para reconstruir los suministros, lo que dejaría que se formaran nuevas familias. Al mismo tiempo, la construcción de apartamentos ya ha comenzado a desacelerarse y los constructores están retirando las compras de hipotecas y otros métodos que utilizaban para respaldar la demanda.

Hay razones para creer que podrían surgir más compradores. Los millennials están entrando ahora en sus años de mayor compra de viviendas, dijo Duncan, prometiendo agregar millones de compradores potenciales al mercado, y los baby boomers anuales más grandes alcanzarán una edad promedio de compra por primera vez de 36 años alrededor de 2026. Fairweather espera que esto atraiga a más compradores nuevamente al mercado, pero inevitablemente empujará los precios hacia el máximo anterior, que había señales de que iba a ocurrir a principios de este año cuando las tasas de interés hipotecarias cayeron al 6% a principios de marzo.

«Necesitamos dos años más para construir a este ritmo y no podemos mantener la demanda debido a las altas tasas de interés», dijo Fairweather.

La Reserva Federal y el mercado de bonos son grandes problemas

Los economistas dicen que hay dos problemas con las tasas hipotecarias en este momento. Uno es una Reserva Federal decidida a no declarar la victoria sobre la inflación prematuramente, y el otro es un mercado de bonos demasiado sensible que ve inflación en todas partes, incluso cuando la tasa de apreciación de los precios en toda la economía ha disminuido significativamente.

Sin embargo, las tasas hipotecarias son 2 puntos porcentuales más altas que a principios de marzo. inflación de 12 meses, que en teoría es una cobertura contra el aumento de las tasas de interés, cayó al 3,1% desde el 6% en febrero. Esto todavía está por encima del objetivo del 2% de la Reserva Federal para la inflación básica, pero es una medida de la inflación que excluye los costos de vivienda, que según el gobierno Un aumento del 7% el año pasado A pesar de descensos o aumentos mucho menores en los precios de la vivienda informados por fuentes privadas, Fue del 2,1% o menos. Desde mayo.

Desde entonces, la Reserva Federal ha aumentado la tasa de los fondos federales en sólo tres cuartos de punto, como parte de su estrategia de “más alto por más tiempo”: mantener tasas de interés más altas en lugar de agregar agresivamente más aumentos de tasas a partir de ahora. La principal razón del reciente repunte hipotecario es el mercado de bonos, que ha elevado los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años hasta un 47%, hasta 1,6 puntos porcentuales. Además, el diferencial tradicional entre los bonos del Tesoro a 10 años y las hipotecas se ha ampliado a más de 3 puntos porcentuales (entre 1,5 y 2 puntos es el rango tradicional).

«Es difícil justificar un aumento en las tasas de interés, por lo que puede ser simplemente volatilidad», dijo Fairweather.

Sin embargo, pocos economistas o operadores esperan que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés para ayudar al sector inmobiliario. Educación médica continua Herramienta de seguimiento de feedsEl banco central, que depende de los precios de futuros, espera que incluso si termina, o al menos está cerca de terminar, de subir las tasas de interés, no comenzará a recortar las tasas de interés hasta marzo o mayo próximos, y sólo modestamente después de eso. Es probable que los diferenciales se mantengan amplios hasta que las tasas de interés a corto plazo caigan por debajo de las tasas del Tesoro a largo plazo, dijo Duncan.

Puede que sea necesario hasta 2026 para ver un mercado inmobiliario “normal”.

Los economistas dicen que devolver la asequibilidad a un rango cómodo requerirá una combinación de salarios más altos, tasas de interés más bajas y estabilidad de precios, y esa combinación podría llevar hasta 2026 o más tarde.

“El mercado está profundamente congelado”, dijo Zandi. «La única manera de que el hielo se derrita es una combinación de precios más bajos, ingresos más altos y tasas de interés más bajas».

En algunas partes del país será más difícil, según la NAR. La asequibilidad se ha visto más afectada en mercados como Nueva York y California que a nivel nacional, y los mercados de ingresos medios como Phoenix y Tampa son tan inasequibles ahora como lo eran en partes de California a principios de este año.

Hasta que las condiciones se normalicen, el mercado seguirá restringido a pequeños grupos de personas. Los compradores en efectivo tendrán una ventaja mayor de lo habitual. Si un comprador está dispuesto a mudarse al Medio Oeste, dice Yoon, las mejores ofertas del país se pueden encontrar en lugares como Louisville, Indianápolis y Chicago, donde reducciones relativamente pequeñas en las tasas de interés pueden acercar la asequibilidad a los estándares nacionales. Al mismo tiempo, habrá un enorme esfuerzo en todo el país.

«Las tasas hipotecarias no volverán al 3%; tendremos suerte si volvemos al 5%», dijo Yoon.